무상임대차 계약서 한글/워드 양식 배포, 가족간 무상 임대시 발생 가능한 문제와 계약서 작성 요령

임대차 3 법과 실거주 요건 등 복잡한 주택 특히 아파트에 대한 규제로 인하여 집을 타인에게 임대하지 않고 친인척에게 무상으로 살 수 있도록 하는 경우가 많아졌다. 이때 발생 가능한 문제를 알아보고, 무상 임대차 계약서 작성 요령을 살펴보자. 끝으로 무상 임대차 계약서 양식도 무료로 배포하니 참고하도록 하자.

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1. 가족 간 무상 임대의 문제

가족 간 무상임대의 경우 두 가지 문제가 발생할 수 있다. 첫째, 특수관계인(가족이나 친인척) 간에 주택이나 상가의 무상사용 이익에 대한 증여세가 부과될 수 있다. 다만, 부동산 무상 사용 시점부터 향후 5년간 무상사용이익 합계액이 1억 원 이상인 경우에만 과세한다. 5년간의 무상사용 이익 합계액은 부동산 가액 * 2% * 3.7908로 계산할 수 있으며, 이 액수가 1억 원을 넘길 경우 과세한다. 5년 단위로 세금이 부과되니 5년을 초과할 경우 다시 계산하여 증 영세가 부과될 수 있다. 예외적으로 소유자와 함께 거주하는 경우, 직계 존비속간의 주택을 무상 임대할 경우 세금에 대한 문제가 없다. 

두 번째로 특수관계인의 부동산을 무상 담보로 이용해 금전 등을 차입(대출 실행)하는 사람도 무상 담보 이익에 대해 증여세가 부과될 수 있다. 무상 담보 이익은 1년 단위로 계산하며, 차입금*적정 이자율(현재 4.6%)에서 실제 지급이자의 차이로 계산된다. 예를 들어, 부모님 소유의 집으로 2억 원 대출을 받았다면, 무상 담보 이익이 2억*4.6% 하여 총 920만 원임으로 증여세가 과세되지 않지만 3억을 대출받는다면 증여세가 부과될 수 있다. 이경우 초과되는 금액에 대해 부모님께 지급한다면 무상 담보 이익이 1,000만 원 미만이 되어 증여세 과세를 피할 수 있다. 

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2. 무상임대차 계약서 작성 요령

무상 임대차 계약서를 작성할 때 보증금은 0원으로 기재한다. 또한, 보증금이나 임대료를 별도로 지급하지 않는다고 반드시 명시해야 한다. 계약서에는 보증금 및 지급시기, 임대료, 배상책임, 원상회복, 건물의 구조 변경, 공과금 및 기타 부담금, 임대차 기간, 사용 용도, 특약 사항을 포함해야 한다.

3. 세대 분리를 위해 무상 임대차 활용

연말 정산할 때, 부모님과 같이 살고 있다면 무주택 세대주가 아니어서 주택마련 저축 소득공제를 못 받을 수 있다. 이럴 경우 실제 임대를 얻어 세대를 분리하는 것도 방법이지만, 회사 근처에 부모님 집이 있고 혼자 살고 있다면 굳이 그럴 필요를 느끼지 못할 것이다. 이럴 경우 친인척이나 친구/지인의 집으로 전입신고를 하면 된다. 이때 본인 때문에 집주인이 문제가 생길 여지가 있으니, 무상 임대차 계약서를 써서 서로 합의를 하는 것이 좋다.

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